Em 17 de março de 2022, a Secretaria da Receita Federal publicou nova regra alterando a tributação sobre lucro na venda de imóveis residenciais para contribuintes pessoas físicas (IN RFB nº 2070/2022).
Pela regra anterior, somente estava isento ao pagamento de imposto sobre o lucro na venda de imóveis residenciais (imposto de renda sobre ganho de capital), as pessoas físicas que usassem os recursos desta venda para comprar outro imóvel residencial no prazo máximo de 180 dias.
Pela regra nova, este contribuinte também fica isento ao pagamento do imposto, se usar o recurso da venda do imóvel residencial para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de um imóvel residencial comprado antes da venda, deste que este seja feito no prazo máximo de 180 dias após a venda do imóvel residencial.
Esta isenção possui ainda as seguintes regras adicionais:
– a contagem do prazo de 180 dias inclui a data da celebração do contrato de venda do imóvel (cujo recurso será usado para aquisição de outro imóvel ou quitação, parcial ou total, de outro imóvel adquirido anteriormente);
– no caso da venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias será contado a partir da data da celebração do contrato relativo à primeira opção;
– a aplicação parcial do produto da venda implica na tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada;
– no caso da aquisição de mais de um imóvel, esta isenção aplica-se ao ganho de capital correspondente apenas à parcela utilizada na aquisição de imóveis residenciais;
– esta isenção somente pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos, contados a partir da data da celebração do contrato de venda com o benefício;
– pode ser utilizado para aquisição de imóveis residenciais em construção ou na planta e também para os contratos de permuta de imóveis residenciais, com torna;
– nas operações a prestação, deve ser observada o que segue:
– na venda a prestação e aquisição a vista, aplica-se a isenção sobre a soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias, contados da data da celebração do primeiro contrato até a data de aquisição do imóvel residencial;
– na venda à vista e aquisição a prestação, aplica-se isenção sobre os valores recebidos a vista e utilizados no pagamento, dentro do prazo de 180 dias, contados da data celebração do primeiro contrato de venda;
– nas vendas e aquisições a prestação, aplica-se a isenção sobre a soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias, contados da data celebração do primeiro contrato de venda;
– a isenção não se aplica se os recursos forem utilizados para aquisição de garagem ou boxe de estacionamento; sobre a venda ou aquisição de terreno; ou ainda se os recursos forem utilizados para construção de outro imóvel residencial ou gastos com reformas ou benfeitorias de outro imóvel;
– do produto da venda devem ser deduzidas as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Caso a operação de venda de imóvel com lucro não esteja sujeita às hipóteses de isenção, deve ser recolhido imposto de renda na modalidade de ganho de capital, os quais se sujeitam às seguintes alíquotas:
- Se a parcela de ganhos for de R$5 milhões ou menos, é cobrado 15% sobre este valor;
- Se a parcela de ganhos ficar entre R$5 milhões e R$10 milhões, é cobrado 17,5%;
- Se esta parcela ficar entre R$10 milhões e R$30 milhões, é cobrado 20%;
- Se a parcela dos ganhos exceder R$30 milhões, é cobrado 22,5% sobre esta.
Lembre-se que a falta de declaração das operações de ganho de capital na declaração de imposto de renda podem ser objeto de fiscalização por parte da Secretaria da Receita, podendo gerar, além do pagamento de imposto, imposição de multa e juros.
Ressalte-se ainda que as imobiliárias e cartórios obrigatoriamente informam à Secretaria da Receita Federal a respeito destas operações, podendo gerar notificações aos contribuintes que omitem estas declarações.
